银行间市场首单CMBN正式出炉

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4月25日,上海世茂国际广场责任有限公司2017年度第一期资产支持票据项目获得中国银行间市场交易商协会的《接受注册通知书》(中市协注 [ 2017 ] ABN7号),注册金额为人民币65亿元。该资产支持票据的获批,标志着全国银行间市场首单商业地产公募资产证券化项目正式出炉

9月13日,上海世茂国际广场CMBN(商业地产抵押贷款支持票据)顺利完成发行,发行总规模65亿元人民币,期限为20年,综合票面利率为4.8%,其中优先A级票面利率4.5%,为同一时期的行业最低利率,体现了金融市场对此款全国首单商业地产ABN产品的充分认可。

中诚信国际作为本单产品的评级机构,评定优先A级资产支持票据和优先B级资产支持票据的信用评级分别为AAAsf和AA+sf。中诚信国际在该产品的评级过程中,主要关注项目的基础资产、交易结构、增信措施以及现金流情况。项目主要交易要素如下表所示:

交易结构

交易结构方面,上海穆翊作为过桥方,与兴业信托签订资金信托向世茂国际广场发放委托贷款,并将其持有的资金信托项下的信托受益权作为委托财产信托给兴业信托,设立“上海世茂国际广场有限责任公司2017年度第一期资产支持票据信托”。底层资产信托贷款的还款来源为世茂国际广场物业运营净收入,同时,由保证人世茂建设提供无条件不可撤销连带责任保证担保,由出质人BEST EMPIRE INVESTMENTSLIMITED将其合法持有的世茂国际广场的100%的股权质押于信托贷款,同时物业也抵押于信托贷款。

上层信托方面,世茂建设作为增信主体为资产支持票据的开放程序承担流动性支持义务,并在发生评级下调事件、现金流净额覆盖不足事件等情形时,履行支付保证金、预付分配收益等增信义务;兴业银行上海分行为本资产支持票据提供资金监管服务;兴业银行对本信托计划提供资金托管服务;信托项下优先级资产支持票据通过集中簿记建档、集中配售的方式在银行间市场公开发行。具体交易结构如下图所示:

标的物业

标的物业方面,世茂国际广场物业位于上海市南京路商业步行街的起点,南京路、西藏路交角的东南,地段优势较为明显。在商场运营方面,2013~2015年商业广场出租率分别为98.92%、97.25%和96.62%,分别实现营业收入3.53亿元、3.54亿元和3.60亿元。酒店运营方面,世茂国际广场将旗下酒店皇家艾美酒店委托于喜达屋酒店及度假村国际集团经营管理,2013~2015年,皇家艾美酒店共实现营业收入3.74亿元、3.79亿元和3.74亿元。依托于优越的地理位置和丰富的管理经验,中诚信国际认为世茂国际广场未来物业运营收入稳定性较好。

增信措施

增信措施方面,世茂建设为资产支持票据的开放程序承担流动性支持义务,并在发生评级下调事件、现金流净额覆盖不足事件等情形时,履行支付保证金、预付分配收益等增信义务。开放程序上,如果已确认完成退出的资产支持票据份额与开放退出登记期内申请退出的资产支持票据份额存在差额,世茂建设承诺买入差额部分的全部份额;若自然季度内的现金流净额低于EBITDA目标值的1.15倍时,增信主体世茂建设将对差额进行差额补足。

中诚信国际认为,该措施可以有效缓解本交易租金收入的波动风险,进一步保障了优先A档资产票据本息的兑付。同时,本信托设置了优先收购权人对信托受益权的优先收购权,若信托计划账户内的信托利益不足以覆盖在当个期间分配兑付日应全额支付的期间分配目标金额的,优先收购权人世茂建设应将当期权利维持费支付至信托计划账户;若优先收购权人行使对信托受益权的优先收购权,或发生任一评级下调事件时增信主体选择行使标的信托受益权优先收购权,则信托终止,信托以收到的优先收购权人支付的标的信托受益权转让价款向资产支持票据投资者支付预期收益和未分配本金。

总体来看, CMBS/CMBN结构突破了传统银行贷款的限制,并有实际基础资产抵押支持。通过对未来现金流的预测及覆盖倍数的测算,CMBS/CMBN可以获得比融资主体更高的信用评级。同时CMBN作为银行间公募发行模式可以获得更低的融资成本。此外,CMBS/CMBN结构保留了物业升值的空间,为不动产企业提供了一条新的融资渠道,对房地产企业盘活存量,加快资金回笼有着重要的意义。


本文转自公众号ABS交流合作,原文来源:上海世茂地产 中诚信证评



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